GettyImagesTic-tac, tic-tac… con cada minuto que pasa, la tensión en el mercado inmobiliario sube un peldaño más. Los precios de la vivienda marcan máximos históricos, impulsados por una demanda que no afloja. En este escenario, la incertidumbre crece y reaviva los temores de una posible nueva burbuja. Una situación que, inevitablemente, nos lleva a preguntarnos: ¿estamos ante el resurgir de una nueva crisis inmobiliaria o simplemente frente a un repunte pasajero?
Las estadísticas parecen predecir que ‘algo’ se está cocinando. Al menos, eso indica la curva que surge al combinar el Producto Interno Bruto (PIB) con el índice del precio de la vivienda. Una combinación que ya alertó de las burbujas registradas en 1990 y 2008 y que, ahora, deja entrever que se están dando los primeros pasos para una nueva crisis. ¿El motivo? Que cada vez que el precio de los pisos en venta crece más rápido que el PIB, se produce una burbuja.
Si bien es cierto que, a partir de 2015, el mercado comenzó una recuperación gradual, en 2024, los precios superaron por primera vez los niveles de la burbuja anterior. Sin embargo, todavía no han llegado a máximos reales, ya que hay que tener en consideración el efecto de la inflación. Esto no quita que, en el primer trimestre de 2025, el mercado registró un aumento del 11,3% en el Índice de Precios de Vivienda, destacando los incrementos del 12,3% en la vivienda nueva y del 11,1% en la de segunda mano, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
El economista Daniel Lacalle descarta que la curva estadística sea una señal de peligro. “No debemos confundir el aumento de precios y del PIB con una burbuja, ya que esta requiere que se otorguen créditos muy por encima de la capacidad de repago”, matiza a Business People. Y añade: “El crédito inmobiliario que se está concediendo es muy prudente”. De hecho, el 60% de las compras de vivienda en España se realizan sin hipoteca, y el porcentaje de compradores que no necesitan recurrir a un préstamo ha aumentado del 27% en 2022 al 32% en 2023, según datos de Fotocasa.
El reconocido economista resalta que “la mayoría de las hipotecas concedidas solo cubren hasta el 80% del precio del inmueble, lo que establece una situación muy diferente a la de una burbuja de crédito”, donde los préstamos suelen ser mucho más arriesgados. Esto sugiere que, aunque los precios estén subiendo, las condiciones actuales no presentan los mismos riesgos que en anteriores ciclos de burbuja inmobiliaria. A su entender, estos datos reflejan la naturaleza cíclica del mercado inmobiliario y, de ahí, que sea recomendable monitorear indicadores económicos y del sector para anticipar posibles desequilibrios en el futuro.
El economista Daniel Lacalle
SIN BURBUJA, PERO CON CRISIS
Aunque el peligro de una burbuja inmobiliaria parece remoto, la existencia de una gran crisis inmobiliaria es innegable. Para hacernos una idea, al cierre del primer trimestre de 2025, el precio de la vivienda registró un aumento interanual en el 90% de las provincias analizadas en el Índice Inmobiliario de Fotocasa. Las peores paradas fueron Islas Baleares, con 4.970 €/m², y Madrid, con 4.550 €/m². En el caso del alquiler, la situación tampoco mejora, el precio medio en ciudades como Cáceres se disparó hasta los 783 euros mensuales, lo que supone que muchas familias destinan hasta el 60% de sus ingresos a la renta.
Si nos centramos en la Comunidad de Madrid, vemos que hay un crecimiento poblacional de aproximadamente 120.000 habitantes al año, impulsado en gran parte por su atractivo como destino de inversión. El consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras, Jorge Rodrigo, destaca a Business People que “una de las prioridades ha sido la creación de vivienda en régimen de alquiler asequible, a través del proyecto Plan Vive. Gracias a esta iniciativa, se ha llegado ya a 21 municipios, y hasta la fecha, 3.300 familias han recibido su vivienda, mientras se ultiman otras 5.000. El objetivo es alcanzar las 13.000 viviendas durante esta legislatura, lo que permitirá dar respuesta a las necesidades habitacionales de cerca de 50.000 madrileños”.
Así como la Comunidad de Madrid, otras administraciones públicas también han invertido considerables recursos en vivienda protegida a lo largo de las últimas décadas. La Entidad Pública Empresarial de Suelo dependiente del Ministerio de Vivienda (SEPES) lamenta que “hemos permitido que esas viviendas, que tenían un precio máximo de adquisición, perdieran la protección. Si hoy contáramos con todas esas viviendas, estaríamos en la media europea de vivienda asequible”. De ahí que defiendan “la importancia de mantener políticas de protección y regulación para garantizar un acceso más amplio y justo a la vivienda”.
Para SEPES, la solución no pasa por la construcción masiva. “En 2005 se llegaron a otorgar más de 865.000 cédulas de habitabilidad, muy por encima de las necesidades del país. Fue el efecto de convertir la vivienda, por encima de todo, en una política económica, la del ‘todo urbanizable’ y la de facilitar el cambio de tipos fijos a variables, de la que derivó la burbuja inmobiliaria, lo que supuso un incremento del crédito inmobiliario, situando los precios por encima del valor. Esto demostró que más vivienda no garantiza mayor asequibilidad si no se aplican otros mecanismos”, denuncian.
En cuanto a la gestión y el mantenimiento de esta vivienda a largo plazo, la entidad señala que “la gestión de vivienda es menor que el retorno que producen y, por tanto, se obtendrá de unas rentas que no supongan para los inquilinos tener que dedicar un esfuerzo financiero mayor al 30% de los ingresos de la unidad de convivencia, tal como determina la ley por el derecho a la vivienda”.
El consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras, Jorge Rodrigo
FRACASO ‘DEMOLEDOR’
El Gobierno de Pedro Sánchez intentó atajar la situación a través de la Ley de la Vivienda. Un año después de su entrada en vigor, los resultados no fueron los esperados: Los alquileres eran un 11% más caros que el año anterior y dos comunidades aún tenían zonas tensionadas activas. La situación no es mejor en Barcelona (ciudad que apostó con fuerza por la norma), ya que los alquileres se dispararon un 13,7% en el último año, según datos de Idealista.
En el informe Consenso Económico y Empresarial de PwC se reconoce que la normativa no ha tenido “el resultado esperado”. Por el contrario, contribuyó a la falta de oferta de viviendas. No son los únicos con esa opinión. La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) y el Consejo General de Economistas de España (CGE) también tildan la ley de “fracaso anunciado” y lamentan su impacto en la reducción de la oferta del alquiler sin lograr una disminución en los precios.
El consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid añade que la Ley de Vivienda es una “norma populista con la que pretenden convencer a la opinión pública de que el coste de las rentas no subirá; pero, en realidad, es de un cortoplacismo bastante ingenuo que en ningún caso va a resolver los problemas de los ciudadanos”.
Para Lacalle, “no hay manera de mejorar su efectividad porque es ineficaz por diseño”. Para el economista, el epicentro del problema es que se trata de una normativa que “niega el cálculo económico, el problema de oferta y es puramente ideológica. Se ha reducido la oferta y se empeora la capacidad de atender a la demanda”. De ahí que se muestre tajante: “La Ley de Vivienda no debe modificarse, debe derogarse”.
El experto duda de que las políticas implementadas desde Moncloa puedan revertir la tendencia. “Todas las medidas del Gobierno van encaminadas a intervenir, limitar y empeorar la oferta. Por ello, la accesibilidad y asequibilidad de la vivienda en las grandes ciudades seguirá empeorando”, advierte.
El presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (CONCOVI), Juan Casares Collado
NUEVAS LEYES
Para el SEPES, la solución pasaba por la implementación de ciertos cambios legislativos, como la Ley del Suelo y la Ley de Contratos del Sector Público. Con la primera, buscaban “impulsar los desarrollos de suelos para poder construir vivienda y eso significa que no se suspendan completamente procesos que llevan años por una cuestión parcial que haya que corregir”. Con la segunda, la meta era “impulsar la colaboración público-privada mediante la licitación de contratos de concesión de obra”. Sin embargo, las propuestas de la Entidad se encontraron con el ‘no’ del Parlamento.
Más éxito ha tenido la Ley del Suelo promovida por el PP aprobada en el Pleno del Senado el pasado 18 de marzo, lo que permite su tramitación en el Congreso. La ley incluye medidas para simplificar la administración, agilizar los planes urbanísticos y combatir la okupación. Además, reduce los umbrales de vulnerabilidad familiar a 900 euros mensuales, frente a los 1.800 actuales.
El presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (CONCOVI), Juan Casares Collado, también pone la lupa en la necesidad de impulsar “normas y leyes eficaces para que las cooperativas de vivienda podamos dar respuesta a esta acuciante y dramática situación en la que nos encontramos”. Convencido de que “sin seguridad jurídica no se puede hacer nada”, ha avanzado en una colaboración estratégica con la Dirección General de Autónomos y Emprendimiento de la Comunidad de Madrid para crear “un marco legislativo sólido que brinde seguridad jurídica al sector cooperativo, permitiendo su adaptación a las necesidades habitacionales actuales”.
“La evidente demanda social y problemática para acceder a una vivienda asequible nos exige tener una norma o ley de Cooperativas que tenga la capacidad y agilidad para adaptar su marco jurídico a estas acuciantes necesidades”, detalla Casares Collado.
La crisis de la vivienda en España representa un desafío complejo que exige soluciones estructurales, sostenidas y coordinadas entre administraciones públicas, sector privado y sociedad civil. La creciente demanda, la escasa oferta y los factores económicos y legislativos han configurado un escenario donde acceder a una vivienda digna se convierte en un reto para una parte cada vez mayor de la población. La pregunta ya no es si debemos prepararnos, sino si llegamos a tiempo para evitar que este problema estalle.