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«La vivienda deja de ser un bien de lujo y se convierte en un derecho. Política útil para la mayoría». Con estas palabras, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, celebraba hace ya dos años la aprobación de la ley de vivienda en el Congreso de los Diputados. La norma, que nació con la vocación de mejorar el acceso a la vivienda, ha transformado profundamente el mercado residencial, pero en el sentido contrario al deseado: la oferta de alquiler permanente se ha reducido, la demanda ha aumentado y el precio de las rentas ha alcanzado máximos históricos. Los efectos de la ley son especialmente adversos en los territorios declarados como zonas de mercado residencial tensionado.
Son muchos los estudios y expertos que han puesto cifras al impacto de la controvertida ley de vivienda, y todos comparten el mismo diagnóstico. Por el lado de la oferta, el Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos (URJC), estima que desde la entrada en vigor de la ley en mayo de 2023 se ha destruido cerca de un 16% del producto, es decir, 120.000 unidades menos; mientras que la demanda ha crecido un 202% y los precios se han encarecido un 26%.
En concreto, el informe detalla que en 2022 se comercializaron algo más de 855.500 inmuebles de alquiler permanente, una cifra que dos años después se redujo hasta el entorno de 734.000 unidades. Las previsiones no son optimistas: se espera que en 2025 salgan al mercado apenas 681.900 viviendas. «La pérdida de oferta ha sido dramática», advierten desde la compañía.
¿Por qué se ha destruido tanta oferta?
La inseguridad jurídica derivada de la ley y la falta de incentivos para los propietarios han provocado una huida del alquiler residencial hacia modalidades como el alquiler temporal, turístico, de habitaciones o incluso la desocupación voluntaria de inmuebles. Estas opciones permiten esquivar medidas como el control de precios.
Barcelona, el mercado más castigado
Desde que en marzo de 2024 se convirtió en la primera provincia declarada zona tensionada, la oferta de pisos en alquiler ha caído un 22%, de 123.000 viviendas a unas 95.000.
El 52% de los arrendamientos ya se ofertan en modalidad temporal.
Cada vivienda recibe 341 llamadas en los primeros 10 días (frente a 77 en 2022).
El precio ha subido un 26%, de 1.302 € a 1.649 € mensuales.
Barcelona es hoy la provincia más cara del país para alquilar.
Otros casos críticos
Vizcaya: la oferta cayó un 55% (de 14.211 a 6.200 viviendas). La presión de la demanda subió de 16 a 113 contactos por inmueble. Los precios crecieron un 28%.
Madrid: oferta -14%, contactos por vivienda: de 40 a 101, precios: de 1.229 € a 1.558 €. Es la tercera provincia más cara para alquilar.
Islas Baleares: presión por vivienda de 81 a 142 contactos, precios +27%, pese a una reducción de oferta menor (-16%).
Precios en máximos históricos
Según idealista, las rentas se han encarecido un 24% de media en dos años:
Segovia (+39%)
Valencia (+35%)
Madrid (+31%)
Santa Cruz de Tenerife (+30%)
Barcelona (+28%)
Alicante (+27%)
Málaga y Palma (+24%)
La oferta cayó un 17% y los interesados por arrendamiento aumentaron un 79%.
Fotocasa también señala que la ley ha dificultado el acceso a la vivienda:
49% de los inquilinos dicen que la ley es una barrera.
Solo un 17% dice verse beneficiado.
Más del 30% de la oferta se ha retirado del mercado.
«Ahora, las dificultades de acceso a la vivienda en alquiler son peores que antes de la ley«, explica María Matos, de Fotocasa.
Inseguridad, impuestos y desahucios
Desde la entrada en vigor:
Los desahucios se alargan hasta dos años.
El problema de ocupación e «inquiocupación» se agrava.
Las deducciones fiscales se reducen del 60% al 50%, lo que implica más impuestos para el arrendador.
«El legislador sigue sin entender que el problema está en la escasa oferta, no en la demanda», dice José Ramón Zurdo, de la Agencia Negociadora del Alquiler.
Presión a las CCAA
El Gobierno ofrece una partida de 35 millones de euros a las comunidades que declaren zonas tensionadas, lo que les permite topar precios y modificar prórrogas. Las que no lo hagan, quedan fuera de esos fondos.
Cataluña lidera con 271 territorios tensionados.
Otras regiones como País Vasco, Navarra y Asturias avanzan en esa dirección.
Las gobernadas por el PP rechazan aplicar la medida.
La partida se recoge en el artículo 18.5 de la ley, orientada a favorecer la contención o reducción de precios en zonas tensionadas.
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