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En un contexto de máxima tensión en el mercado residencial español, hay algo que los inversores tienen clarísimo: Madrid es el lugar donde hay que estar si te interesa el negocio del alquiler. Según el último informe de JLL, desde 2023 la capital ha multiplicado por cuatro la inversión recibida en comparación con Barcelona. Y eso, en este sector, no es casualidad.
¿Qué está pasando en Barcelona con la vivienda?
El giro hacia Madrid no se entiende sin mirar lo que ocurre en la Ciudad Condal. Allí, nuevas normativas como la que obliga a destinar el 30% de las promociones a vivienda protegida están generando rechazo entre los operadores privados. ¿La razón? Reducen la rentabilidad esperada y aumentan la incertidumbre. Además, la intervención en los precios del alquiler en zonas tensionadas ha complicado aún más el panorama.
Como resultado, la inversión institucional en Barcelona se ha desplomado. Y no solo eso: muchos inversores que ya tenían posiciones están buscando cómo salir del mercado. Hoy por hoy, uno de cada cuatro euros invertidos en vivienda en la ciudad procede del sector público.
Madrid, todo lo contrario
Mientras tanto, Madrid juega en otra liga. La normativa es más clara, el entorno más predecible y, como apunta JLL, eso está atrayendo a grandes inversores internacionales. De hecho, casi toda la actividad de reconversión residencial se concentra en la capital, y el apetito por proyectos de alquiler no deja de crecer.
“Si hay inseguridad jurídica, no invertimos”
Durante unas jornadas inmobiliarias organizadas por este medio, Marta Cladera de Codina, directora general de Nuveen en España, fue directa:
“Si los mercados son ilíquidos, los inversores no entramos. Es una cosa muy básica”.
Su fondo, uno de los más potentes del mundo en real estate, ya ha invertido 500 millones de euros en vivienda en España y tiene otros 150 millones listos para invertir. ¿Cuánto de eso irá a zonas tensionadas?
“Cero”, respondió sin dudar.
Javier Galán, socio de Real Estate en Fieldfisher, señala algo preocupante: también los particulares que han invertido en varios pisos son ahora considerados “grandes tenedores”. Muchos de ellos, ante esta inseguridad, están optando por salir del mercado.
La demanda de alquiler no para
A pesar de las trabas, el alquiler sigue ganando terreno. En 2023, el 20,4% de los hogares en España vivía en régimen de alquiler, frente al 14,9% en 2014. Es un subidón del 47% en una década, con especial fuerza en grandes ciudades.
¿Quién está impulsando esta demanda? Principalmente, la inmigración. En los últimos cinco años, la población ha crecido en 1,7 millones de personas, el 97% extranjeras y en edad laboral. Además, los hogares son cada vez más pequeños y diversos: personas solas, parejas sin hijos, familias monoparentales…
Mucha demanda, poca oferta en vivienda
El gran problema: la oferta no acompaña. Entre 2022 y 2024 solo se ha cubierto el 33% de los nuevos hogares formados. JLL lo llama “escasez estructural”. ¿Las causas? Falta de suelo urbanizable, lentitud administrativa, inseguridad jurídica y costes de construcción y financiación por las nubes.
Comparando con Europa, España va muy por detrás en inversión institucional en alquiler. En países como Suiza o Suecia, más del 40% del parque de vivienda en alquiler está en manos de grandes inversores. Aquí, apenas el 3%.
JLL sitúa a España como el segundo país más atractivo de Europa para invertir en residencial en 2025, solo por detrás del Reino Unido. Pero claro, para que el capital entre, las reglas tienen que estar claras.
BTR, BTS y reconversiones: la nueva era del alquiler
El informe destaca el auge de las viviendas build-to-rent (BTR), construidas directamente para alquiler. Este modelo está ganando terreno, sobre todo en proyectos ya listos o casi terminados. El ticket medio fue de 32,6 millones de euros entre enero de 2024 y marzo de 2025.
También crece el interés por el build-to-sell (BTS), impulsado por la reconversión de oficinas en viviendas. En ese mismo periodo se movieron 331 millones de euros en operaciones de cambio de uso, especialmente dentro de la M-30 en Madrid. Muchas se centran en vivienda de lujo, donde se compensa mejor la inversión.
Otro fenómeno importante: el interés por vivienda asequible o regulada va al alza. Siempre, claro, que las condiciones legales sean estables. Este segmento permite rentabilidades sostenibles con menos riesgo político, sobre todo en ciudades como Madrid.
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