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El Gobierno acaba de dar un paso clave en su nueva estrategia de vivienda: Sareb, la sociedad creada hace más de una década para gestionar activos tóxicos tras la crisis financiera, cede buena parte de su cartera inmobiliaria a Sepes, la entidad estatal de suelo. Con esta operación, se pone en marcha una nueva empresa pública de vivienda, pero también se retiran del mercado libre cerca de 40.000 viviendas asequibles, lo que supone un cambio importante para la oferta residencial en España.
El traspaso, anunciado por la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, incluirá 40.000 viviendas y unos 2.400 suelos, con capacidad para levantar otras 55.000. La transferencia será progresiva, pero su impacto se sentirá desde ya: no solo reduce la oferta de pisos a precios accesibles, sino que también deja a la compañía sin su principal fuente de ingresos.
Solo con este movimiento, Sareb perderá al menos 5.900 millones de euros en facturación futura. De ese total, unos 4.000 millones venían directamente de la venta de viviendas, un negocio que representaba el 58% de los ingresos vinculados a la desinversión de activos.
De pisos a alquiler público
Con el traspaso, estas viviendas pasarán a formar parte del parque público y se destinarán al alquiler asequible. Es un giro con lógica desde el punto de vista de política de vivienda, pero que también tiene efectos inmediatos sobre el mercado: desaparecen del stock libre unas 40.000 viviendas que, por precio, estaban entre las más accesibles del país.
En el primer semestre de 2024, Sareb vendió 4.353 unidades residenciales por 443 millones de euros, lo que sitúa el precio medio en torno a los 102.000 euros. A esto se suman otras 877 viviendas vendidas como colaterales, con un precio medio aún más bajo: 71.500 euros. Gran parte de estas operaciones se concentraban en la Comunidad Valenciana (28,1% de las ventas), Cataluña (18,9%), Castilla y León (9%) y Andalucía (8%).
Un futuro con menos margen
Esta pérdida de ingresos no es menor. De hecho, compromete la capacidad de Sareb para cumplir con su objetivo fundacional: amortizar la deuda avalada por el Estado. Desde 2012, la compañía ha logrado reducir su pasivo en más de 21.000 millones de euros —un 42% del total—, pero todavía quedan por devolver más de 29.000 millones. Y el reloj corre: a partir de 2027 comienza su proceso de liquidación.
La situación financiera ya venía siendo delicada. A cierre de 2023, la sociedad acumulaba un patrimonio neto negativo de 14.600 millones de euros, según reconoció públicamente su presidente, Leopoldo Puig. Con la retirada de estos activos del mercado, esa brecha se hace más difícil de cerrar.
Una desinversión frustrada
Entre los ingresos que ya no llegarán está también la venta de Árqura Homes, la promotora creada por Sareb en 2019 para reactivar suelos residenciales. Esta operación, valorada en 800 millones de euros, iba a ser una de las mayores del sector. El mandato de venta estaba en manos de Deloitte y había despertado el interés de firmas como Aedas, Neinor o Aelca. Sin embargo, el proceso se paralizó en diciembre de 2024.
Desde su lanzamiento, Árqura ha comercializado 9.550 viviendas, de las cuales casi 4.000 ya se han entregado. La cartera incluía suelos con potencial para unas 16.000 unidades, una parte fundamental del plan de Sareb para obtener liquidez.
Con este nuevo movimiento, se confirma un cambio de etapa: Sareb se reorienta hacia su cierre, Sepes toma protagonismo como nuevo actor estatal en vivienda, y el mercado residencial pierde, de golpe, una fuente importante de pisos a precios contenidos. Ahora queda por ver cómo se reestructura el sector frente a este nuevo mapa.
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